علت نوسانات گسترده قیمتی در صنعت ساختمان و بازار صنعت

  • کد خبر : 173761
  • 14 شهریور 1399 - 0:03

به گزارش نیوز به نقل از فارس: دومین جلسه کارگروه مسکن با محوریت بررسی دلایل و چگونگی افزایش قیمت مسکن و نیز بررسی روند بروکراسی اداری برای اخذ مجوزات ساخت بنا، به ریاست شهناز رمارم برگزار شد.

درک متقابل در به حداقل رساندن بروکراسی اداری

شهناز رمارم، رییس شورای شهرستان مشهد، با بیان اینکه تسهیلگری و تقویت اوضاع امکان پذیر است، عنوان کرد: طبق اطلاعات کارشناسی، شهرداری برای موارد بررسی شده، به ازای هر متر مربع ۱۸ میلیون ریال دریافت می کند، این در حالی است که بخاطر تاخیر در اعطای مجوزات، این میزان به ۵۰ میلیون ریال می رسد.

وی ادامه داد: پول و وقت مردم در شهرداری، سازمان نظام مهندسی و تامین اجتماعی تلف می شود. راهکار حل این مشکل، درک متقابل و به حداقل رساندن اتلاف زمان در ادارات است.

هر ۳ ماه قیمت مسکن افزایش می یابد

در ادامه جلسه، احسان حافظ نظامی، دبیر کارگروه تسهیل گری شورای شهرستان با اشاره به دلایل اختلاف قیمت هزینه ساخت و قیمت نهایی مصرف کننده، بیان کرد: در این جلسه برای بررسی عوامل افزایش قیمت مسکن، روند ساخت و هزینه یک ساختمان بتنی قیمت مفید به ازای هر متر مربع و غیر مفید آن را محاسبه می کنیم تا بتوان راه حلی برای انسجام، ثبات و کاهش قیمت مسکن ارائه شود.

وی ادامه داد: برای اجرای یک سازه با خرپشته و پله به ازای هر متر مربع غیر مفید ۹۷۸ هزار تومان و هر مترمربع مفید آن یک میلیون و ۳۳۳ هزار تومان، هزینه پرداخت می شود. مجموع هزینه سفت کاری با تلورانس متوسط در یک منطقه متوسط در ازای هر مترمربع به صورت زیر بنای غیر مفید یک میلیون و۲۲۰ هزار تومان و هر متر مربع زیر بنای مفید نیز یک میلیون و ۶۶۳ هزار تومان، است.

دبیرکارگروه تسهیل گری با اشاره به مراحل پس از سفت کاری و روند ادامه ساخت و هزینه‌های آتی در یک پروژه با فرض بنای ۲۵۰متر مربع با ۵ سقف، افزود: پس از انجام مراحل سفت کاری و تأسیسات ساختمان، مرحله شیارزنی و اجرای فاضلاب به مبلغ ۳۷ میلیون تومان، تأسیسات گاز ۱۸ میلیون تومان، آتش نشانی ۱۸ و نیم میلیون تومان، تاسیسات گرمایش ۳۱ میلیون تومان، لوله کشی کولر آبی ۲۴ میلیون تومان و تاسیسات مکانیکی و تاسیسات برق نیز با زیر بنای غیر مفید در هر متر مربع ۱۰۹ هزار تومان است.

نظامی افزود: هزینه کناف و سقف ۸۰ میلیون تومان، در و پنجره ۳۵ میلیون تومان، آسانسور ۱۵۰ میلیون تومان و کابینت کار چوب ۱۵۰ میلیون تومان است، همچنین مبلغ ۱۲۴ میلیون برای اجرای نمای سنگی و هزینه دستمزد و زیر سازی به طور کل ۱۷۶ میلیون تومان محاسبه می‌شود.

وی در ادامه گفت: نصب تاسیسات مکانیکی ۸۶ میلیون تومان، در مجموع نازک کاری به طور متوسط برای هر مترمربع غیر مفید۷۷۰ هزار تومان و مفید یک میلیون و۵۰ هزار تومان درنظر گرفته شده است.

دبیر کارگروه تسهیلگری مسکن تصریح کرد: بنابراین اگر بنایی با این شرایط میانگین قیمت تمام شده هرمترمربع مفید آن ۳ میلیون تومان هزینه دارد، چرا باید با قیمت هر مترمربع۲۰ میلیون به دست مصرف کننده برسد؟!

نظامی با اشاره به احتساب زمان “خواب سرمایه” در روند ساخت و ساز اظهار کرد: با احتساب ۱۰ ماه مدت زمان اجرای پروژه با ۶ سقف، سود و “خواب سرمایه” در هر مترمربع مفید ۹۴۰ هزار تومان لحاظ می شود، بنابراین قیمت هر مترمربع به ۴ میلیون تومان می رسد. 

وی با تاکید بر اینکه مذاکره و تعامل با صنوف تولیدی کارخانجات از سوی سازنده می‌تواند در کاهش هزینه ساخت تاثیرگذار باشد، گفت: مجموع هزینه ساخت یک ساختمان مشمول ۷۰ درصد هزینه مصالح و ۳۰ درصد دستمزد می‌شود، بنابراین تهاتر و تعامل سازنده با صنوف مختلف، اتحادیه‌ها و کارخانجات ۵تا ۲۰ درصد در قیمت تمام شده ساخت بنا تاثیر گذار هستند.

دبیر کارگروه تسهیلگری مسکن ادامه داد: تقریبا تمام هنر و توانمندی سازنده در این قسمت لحاظ می‌شود، چراکه مدیریت هزینه و راهکار کاهش بار مالی در سایر پروسه‌های ساخت از دست سازنده خارج است، بنابراین سازنده تنها با ایجاد تهاتر و مذاکرات با تولیدکنندگان مصالح در کاهش هزینه موثر خواهد بود.

نظامی با اشاره به ریز هزینه‌های تمام شده یک ساختمان، تصریح کرد: محاسبه به صورت ریز قیمت تمام شده ساخت یک ساختمان بتنی با مواد متوسط ۳ میلیون و ۳۳۵ هزار تومان به ازای هر متر مربع است، قطعا برخی راهکارها برای کاهش هزینه برای مصرف کننده نهایی مسکن وجود دارد، ولی متاسفانه خلاء اصلی این است که هیچ شاخصی برای قیمت‌گذاری مسکن وجود ندارد و همین نبود واحد قیمت گذاری نوسانات گسترده‌ای را در صنعت ساختمان و بازار مسکن بوجود می‌آورد.

وی با انتقاد از پروسه زمان‌بر بروکراسی اداری و نبود انسجام بین دستگاه‌ها و مشخص نبودن دلایل اخذ مبالغ هنگفت در دستگاه‌ها عنوان کرد: ما با معضل رواج درصدگیری در ارگان های شهرداری، نظام مهندسی، تامین اجتماعی و دارایی مواجه هستیم، از این رو به طور میانگین هر ۳ ماه شاهد افزایش قیمت در بازار مسکن هستیم.

نظامی خاطرنشان کرد: در دوره چهارم شورای شهر تقاضا کردیم که برای یک بار در هر سال برای افزایش قیمت مسکن در بازار، مصوبه ای تصویب شود، اما این اتفاق نیفتاد.

وی با تاکید براینکه درصدگیری ارگان‌ها بدون شاخصه و ضابطه از سازنده از نظر اقتصادی و عرفی درست نیست، گفت: این مسائل سبب می شود تا چنین اتفاقاتی را در افق و چشم انداز بازار مسکن شاهد باشیم که این چرخه به ضرر شهر و شهروندان است.

دبیر کارگروه تسهیلگری مسکن در خصوص مراحل اخذ پروانه و هزینه این پروسه، بیان کرد: برای ساخت یک بنای ۲۵۰ متری با کوچه ۱۲ متری باید پروانه مجاز آن بنا احراز شود، یعنی سقف های اضافه و پیشروی آن که به طور میانگین این مرحله با توجه به متراژ بنا، یک میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان هزینه دارد، همچنین هزینه آتش نشانی و قطار شهری ۸۰ میلیون تومان به اضافه سایر هزینه‌های مربوز در اخذ پروانه در این مرحله مجموعا یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان است که به شهرداری پرداخت می شود.

وی ادامه داد: ۱۵ میلیون تومان درصد عوارض و ۲۱۳ میلیون تومان هزینه بیمه تامین اجتماعی که علاوه بر آن بیمه دیگری هم باید لحاظ شود، در این مرحله تمام هزینه‌های عنوان شده برای سازنده هزینه مازاد محسوب می‌شود، زیرا سازنده هیچگونه خدماتی در ازای آن به ویژه در تأمین اجتماعی دریافت نمی‌کند.

نظام اخذ هزینه درصدی بابت هر پروژه توسط بیمه تامین اجتماعی بدون ارائه خدمات برای سازنده یک ابهام بزرگ و هزینه کاملا اضافی دانست و گفت: به صورت شفاف در تبصره ۸۹ مجلس مطرح شد که اخذ این درصد در هر ساختمان از سوی بیمه تامین اجتماعی صرفا درآمدی برای این سازمان است.

نظامی با بیان اینکه شهرداری با اجرای روند پروسه فعلی تنها هزینه روی دوش مردم می گذارد، عنوان کرد: در حال حاضر شهرداری به ازای هر مترمربع ساخت و سازی که در شهر مشهد انجام می‌شود یک میلیون و۸۲۰ هزار تومان از سازنده دریافت می‌کند، اما واقعیت این است که شهرداری آگاهانه یا غیرآگاهانه برای هر مترمربع ساختمان، ۵ میلیون تومان به قیمت تمام شده برای مصرف کننده نهایی می افزاید.

دبیرکارگروه تسهیل گری مسکن افزود: ما می توانیم تنها با کاهش زمان بروکراسی اداری در اخذ پروانه به میزان قابل توجهی “خواب سرمایه” را کاهش دهیم. برای مثال اگر زمان اخذ مجوز پایان کار را از ۶ ماه به یک ماه کاهش دهیم در مجموع هزینه ای معادل ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان صرفه جویی می شود، همچنین زمان اخذ پروانه نیز به طور خوش بینانه ۱۰۰ روز کاری زمان می برد، تفاوت قیمت در همین زمان ۹۰۰ هزار تومان به ازای هر متر مربع است.

وی اظهار کرد: بیمه تامین اجتماعی با عقد قرارداد در ازای هزینه ای که به صورت درصدی از سازنده دریافت می‌کند باید پرسنل و کارگران ساختمانی را بیمه کند، که برای ۱۰ نفر کارگران و پرسنل ثابت یک ساختمان از سوی تامین اجتماعی به ازای هر نفر ۴۰ میلیون تومان، و در مجموع ۲۸۰ میلیون تومان بدون بیمه است.

نظامی در خصوص بروکراسی اداری در سازمان نظام مهندسی، گفت: همان گونه که در جلسه قبل عنوان شد، در مراحل هزینه سازمان نظام مهندسی باید دو بار هزینه برای مهندس معمار یک بار برای امضای مهندس و یک بار نیز برای مهارت مهندس هزینه پرداخت.

دبیرکارگروه تسهیل گری مسکن افزود: اکنون هزینه محاسبه ۵میلیون و ۵۰۰هزار تومان و  هزینه طراحی معماری به ازای هر متر مربع ۲۵۰هزار تومان است، اما در واقع در این مرحله بابت پروسه سازمان نظام مهندسی در ازای تنها امضای مهندسین و نه مهارت آن، ۲میلیون تومان به هزینه نهایی برای مصرف کننده افزوده می شود.

وی با تشریح انتقال پروسه پروانه از شهرداری به سازمان نظام مهندسی و انتقاد از زمان‌بر بودن و تاخیر در رسیدگی مجوزات سازنده، عنوان کرد: پس از انتقال پروانه از شهرداری به نظام مهندسی، پرونده به طور خوش بینانه سه ماه در سازمان نظام مهندسی می‌ماند که این زمان می تواند به یک ماه کاهش یابد، بنابراین به ازای دو ماه معطلی، ۶۰۰ هزار تومان در هر متر مربع به قیمت مسکن افزوده می شود.

دبیرکارگروه تسهیل گری مسکن با تاکید براینکه شهرداری باید خروجی کار را در نظر بگیرد و در صدور پایانکار با سازنده همکاری و همراهی کند، افزود: بسیاری از سازندگان در صنعت ساختمان سرمایه گذاری می‌کنند؛ اما در برداشت سرمایه با مشکلات زیادی مواجه هستند، همچنین سازندگان خرد با چالش‌های عظیمی دربروکراسی اداری مواجه هستند و باید اذعان کرد که تمام این ارقام و زمان ذکر شده در یک پروژه فرضی بسیار خوش بینانه در نظر گرفته شده است، اما سازنده در چرخه حقیقی ساخت و ساز به معنای واقعی آزار می بیند.

لینک کوتاه : https://www.news.ir/?p=173761

برچسب ها

ثبت نظر

-